Wohnungs- und Mietenentwicklung in Reinickendorf (Teil 2)

Februar 7, 2021

Reinickendorf ist Schlusslicht bei der Quote der Sozialwohnungen

Getrieben durch Spekulationserwartungen und mangels eines ausreichenden rechtlichen Instrumentariums sind die Bodenpreise und damit auch die Mieten in Berlin in den letzten Jahren nahezu ungebremst durch die Decke gegangen. Die durch die SPD-Bundestagsfraktion eingebrachte Mietpreisbremse hat wegen zu vieler Schlupflöcher die wesentlichen Probleme des Mietwohnungsmarktes bisher nicht gelöst und genau so wenig hat es der Wohnungsmarkt geregelt, dass ausreichend bezahlbarer Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen zur Verfügung steht. Bei bestehendem Planungsrecht entstehen überwiegend teure Miet- und Eigentumswohnungen und für den Schutz von bezahlbaren Bestandswohnen gibt es im sog. „sozialen Erhaltungsrecht“ (§172 BauGB) leider zu viele Ausnahmen. Der bis vor kurzem geltende Mietspiegel hatte dadurch, dass er sich nur auf die Wiedervermietung innerhalb der letzten vier Jahre bezog, kaum einen mietendämpfenden Effekt.

Jedoch sind 39% der Reinickendorfer Haushalte sozialwohnungsberechtigt. Damit liegt Reinickendorf knapp über dem Berliner Schnitt von 38,3%. Hingegen hinkt der Bezirk bei der Quote der Sozialwohnungen mit 5,2 % deutlich dem Berliner Durchschnitt von 11% hinterher (aus: IBB-Wohnungsmarktbericht 2019). Das wäre ja vielleicht noch verkraftbar, wenn es genug preisgünstige Mietwohnungen am freien Wohnungsmarkt gäbe. Doch leider kennen die Mieten auch in Reinickendorf nur eine Richtung: nach oben!

Wer also heute in Reinickendorf eine Mietwohnung sucht, muss tief in die Tasche greifen. Auf die Nettokaltmieten kommen i.d.R. auch noch rd. 3€ für Betriebskosten hinzu. Für Wohnungssuchende mit gutem Einkommen stellt das ein deutlich geringeres Problem dar als für diejenigen mit mittlerem oder gar geringem Einkommen. Da hält gerade für die unteren Einkommensgruppen keine Lohn-, Renten- oder Grundsicherungserhöhung Schritt! Insofern war es notwendig, mit der Einführung des Mietendeckels durch den Berliner Senat „Dampf aus dem Kessel zu lassen“.

Dessen ungeachtet muss sich der Anteil an mietpreisgebundenem Wohnraum auch im Wohnungsneubau deutlich erhöhen. Seit Jahren fallen in Berlin immer noch mehr Wohnungen aus der Mietpreisbindung als neue Sozialwohnungen entstehen. Der Bau von Wohnungen mit sozialverträglichen Mieten wird seit 2014 wieder durch das Land Berlin im Rahmen des IBB Wohnungsneubaufonds gefördert.

In Reinickendorf sind in den letzten fünf Jahren 474 Sozialwohnungen bewilligt worden. Die hierfür zur Verfügung stehenden Wohnungsbaufördermittel werden jedoch überwiegend durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften abgerufen. Es müssen aber auch die privaten Bauherren in die Pflicht genommen werden, einen ausgewogenen Mietenmix zu schaffen. Doch wie geht das?

2014 wurde auch das sog. „Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ eingeführt. Es ist immer dann anzuwenden, wenn zur Schaffung von Wohnungen neues Planungsrecht erforderlich ist, also Bebauungspläne aufgestellt werden müssen. In städtebaulichen Verträgen werden dann die Bauherren verpflichtet, die Wohnfolgekosten z.B. für Kita- und Schulplätze, Straßenbaumaßnahmen u.Ä. zu übernehmen. Und da es zu den städtebaulichen Zielen Berlins gehört, lebendige und sozial stabile Bevölkerungsstrukturen in allen Stadtteilen zu festigen oder zu entwickeln, wurde auch eine Quote für förderfähigen mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum festgelegt. Sie beträgt 30 Prozent der Geschossfläche für Wohnen. Die Pflichten der Bauherren müssen jedoch angemessen sein und werden daher der erwarteten Bodenwertsteigerung gegenüber gestellt (ausführlich hier: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/vertraege/index.shtml)

Die traurige Bilanz aus zwei „Schriftlichen Anfragen“ an das BA Reinickendorf: Es wurde noch keine Wohnung nach „Berliner Modell“, d.h. keine einzige mietpreis- und belegungsgebundene Wohnung, genehmigt, weil die B-Pläne noch im Verfahren sind.

Das Fazit lautet also: So lange keine neuen Bebauungspläne aufgestellt werden, sondern stattdessen altes Planungsrecht für obsolet erklärt wird, zahlreiche Bauvorhaben durch großzügige Befreiung genehmigt werden (siehe Infobrief 4) sowie laufende B-Pläne nicht zügig festgesetzt werden, wird Reinickendorf weiterhin Schlusslicht bei der Quote für Sozialwohnungen bleiben. Die Versorgung von Haushalten mit geringem Einkommen wird gerne anderen Bezirken überlassen.